분양가 6년, 서울은 2.7배 나머지는 1.7배

2020년 2월부터 2026년 8월까지 청약홈에 공고된 단지 2,662건의 평당 분양가를 권역별로 따라갔다. 서울은 평당 2,238만원에서 5,968만원으로 2.7배가 됐다. 경기·인천은 1,234만원에서 2,080만원, 지방은 1,000만원에서 1,698만원으로 둘 다 1.7배다.

전체를 한 숫자로 뭉치면 1,136만원에서 1,965만원, 1.7배다. 서울이 2.7배 오른 게 이 숫자에는 안 보인다.

권역별로 나누면

연도	서울	경기·인천	지방
2020	2,238만원 (43)	1,234만원 (211)	1,000만원 (323)
2021	3,008만원 (13)	1,395만원 (164)	1,183만원 (307)
2022	3,220만원 (19)	1,533만원 (170)	1,356만원 (300)
2023	3,480만원 (36)	1,711만원 (113)	1,437만원 (138)
2024	4,425만원 (33)	1,882만원 (127)	1,616만원 (165)
2025	4,636만원 (17)	1,954만원 (133)	1,664만원 (144)
2026	5,968만원 (22)	2,080만원 (87)	1,698만원 (97)

괄호 안은 그해 공고 수다. 평당 분양가는 각 해 공고의 중앙값이다.

서울만 따로 간다

2020년에 서울은 지방의 2.2배였다. 2026년에는 3.5배다. 6년 사이 격차가 벌어졌다.

서울은 계단처럼 올라갔다. 한 해에 크게 뛴 게 세 번 있다 — 2020→2021년 34%, 2023→2024년 27%, 2025→2026년 29%. 이 중 앞뒤 두 해 공고가 모두 30건을 넘는 건 2023→2024년뿐이다. 나머지 둘은 한쪽 해 서울 공고가 13건·17건이라 몇 단지가 숫자를 흔들었을 수 있다.

경기·인천과 지방은 같은 속도였다

경기·인천은 68%, 지방은 70% 올랐다. 거의 같다.

흔히 “수도권 분양가가 지방보다 빨리 오른다”고 말한다. 이 숫자로는 아니다. 빨리 오른 건 수도권이 아니라 서울이다. 경기·인천은 서울 옆에 있지만 오른 속도는 지방과 같았다.

세 곳이 다 덜 올랐는데 전체는 더 올랐다

2022년에서 2023년으로 넘어갈 때 권역별 상승률은 이렇다.

	2022 → 2023
서울	+8.1%
경기·인천	+11.6%
지방	+6.0%
전체	+14.5%

세 권역 모두 14.5%보다 덜 올랐다. 그런데 합친 숫자는 14.5% 올랐다.

이유는 공고 구성이다. 2022년 공고 489건 중 서울은 19건(3.9%)이었다. 2023년에는 287건 중 36건(12.5%)이다. 비싼 서울 공고의 비중이 세 배가 되자, 어느 권역도 그만큼 오르지 않았는데 전체 중앙값은 크게 뛰었다.

“올해 분양가 ○○% 상승” 같은 숫자를 볼 때 이걸 떠올리면 된다. 그 숫자는 가격이 오른 폭과 그해 어디서 분양이 많았는지가 섞여 있다. 내 동네 분양가가 얼마나 올랐는지 알려면 같은 권역끼리 해마다 견줘야 한다.

올해 서울 숫자는 조심해서

2026년 서울은 5,968만원으로 전년(4,636만원)보다 29% 높다. 하지만 올해 서울 공고는 22건뿐이고 8월까지다. 동작구 5건, 영등포구 4건이 들어 있다. 몇 단지가 어디서 나왔느냐에 따라 크게 흔들릴 수 있는 크기다. 한 해 29% 상승으로 읽기보다 올해 서울에서 비싼 동네 공고가 많았다고 읽는 편이 안전하다.

2021년 서울(13건)과 2025년 서울(17건)도 표본이 작다.

어떻게 셌나

• 출처는 청약홈 공고의 주택형별 분양가다. 시세가 아니라 분양가다.
• 평당가는 주택형별 분양최고금액을 공급면적(㎡ ÷ 3.3058)으로 나눈 값이다. 한 단지 안에 주택형이 여럿이면 그 중앙값을 단지의 평당가로 썼다.
• 임대로 살던 집을 분양으로 돌린 공고(분양전환·잔여세대·공가세대)는 뺐다. 전환가 기준이라 신축 분양과 같은 줄에 세울 수 없다.
• 공급 20세대 미만 공고도 뺐다. 한두 세대 남은 무순위 물량이 많아 한 세대 가격이 단지를 대표하지 않는다.
• 2020년은 2월부터, 2026년은 8월까지다.
• 물가 상승은 빼지 않은 명목 가격이다.