래미안 라그란데 계약취소 2세대 — 안전마진 3억, 잔금이 문제다

래미안 라그란데 계약취소 재공급이다. 물량은 2세대뿐이다. 55㎡ 일반공급 1세대가 옵션 포함 약 8.95억, 74C㎡ 노부모부양 특별공급 1세대가 약 9.75억이다. 보수적으로 잡은 시세와 비교해도 55㎡는 약 3.05억, 74C㎡는 약 4.00억이 남는다.

가격은 좋다. 문제는 돈을 언제 어떻게 맞추느냐다. 중도금 대출이 없고, 보존등기가 밀리면 잔금 때 주택담보대출이 안 나올 수 있다. 그래서 이 글의 결론은 가격이 아니라 잔금에서 갈린다.

무엇이 나왔나

삼성물산 래미안, 서울 동대문구 이문동 257-42번지 일원 이문1구역 재개발이다. 최고 29층 5개동 3,069세대이고 2025년 1월 준공, 입주 예정은 2026년 6월이다. 이번에 나온 건 불법행위에 따른 계약취소 재공급 2세대다.

구분	55㎡ 일반공급	74C㎡ 노부모부양 특공
동호수	120동 1103호	209동 302호
분양가	약 8.83억	약 9.58억
옵션 포함 총액	약 8.95억	약 9.75억
계약금 20%	약 1.79억	약 1.95억
잔금 80%	약 7.16억	약 7.80억
접수일	5월 13일	5월 12일

당첨자 발표는 5월 18일, 계약일은 5월 22일이다. 투기과열지구·분양가상한제 단지라 전매제한 3년, 재당첨 제한 10년이 붙고 거주의무는 없다. 청약통장은 필요 없지만, 55㎡는 서울 거주 무주택 세대주여야 하고 74C㎡는 노부모부양 요건까지 맞아야 한다. 전국구 줍줍이 아니다.

안전마진은 얼마인가

최근 거래가 많지 않고 입주권과 분양권 거래가 섞여 있다. 그래서 숫자는 보수적으로 본다. 55㎡는 입주 초기 분양권이 약 9.9억 수준에서 거래됐고, 74㎡는 실거래 참고치가 약 13.75억이다.

기준	비교 시세	공급 총액	세전 안전마진	수익률
55㎡ 보수	12억	8.95억	약 3.05억	약 34.0%
55㎡ 적극	13억	8.95억	약 4.05억	약 45.2%
74C㎡ 실거래	13.75억	9.75억	약 4.00억	약 41.1%
74C㎡ 비교가치	15.5억	9.75억	약 5.75억	약 59.0%

가장 보수적인 칸만 봐도 3억이 남는다. 74C는 4억이다. “최대 7억 차익” 같은 표현은 실거래가 충분히 쌓인 상태에서 나온 숫자가 아니니 그대로 받지 않는다. 3억을 기준선으로 두고 판단하는 게 맞다.

입지는 어디까지 쳐줄까

이문휘경뉴타운이다. 강남권·마포권·성수권 같은 서울 1급지는 아니다. 반경 500m 기준으로 보수적으로 매기면 2~3점 수준이다.

신이문역과 외대앞역이 도보권이고, 공개 자료 기준 걸어서 10분 안팎이다. 1호선 접근성이 기본이라 종로·광화문·청량리·동대문 쪽은 편하고 강남은 환승과 시간이 필요하다. 초품아 구조로 보기는 어렵다.

이 단지의 강점은 개별 편의시설이 아니라 덩치다. 래미안 라그란데 3,069세대에 이문아이파크자이 4,169세대를 더하면 7천 세대가 넘는 신축 타운이 된다. GTX-C 공사 재개 언급도 나오지만, 이 청약의 본질은 호재가 아니라 가격이다.

진짜 문제는 잔금이다

계약금이 20%다. 55㎡는 약 1.79억, 74C㎡는 약 1.95억을 계약일에 낸다. 이미 준공된 단지라 중도금 대출로 시간을 버는 구조가 아니다. 남은 80%를 두 달 남짓 안에 어떻게 만들지가 전부다.

정비사업 단지는 보존등기와 소유권 이전 등기가 밀릴 수 있다. 등기가 늦으면 주택담보대출 실행이 어렵다. “잔금 때 주담대 받으면 되지”라는 계산은 여기서 깨진다.

거주의무가 없으니 전세를 놓는 길은 열려 있다. 다만 세입자가 전세대출을 못 받으면 현금 세입자를 찾아야 하고, 그러면 전세가를 낮춰 잡아야 한다. 55㎡ 전세를 보수적으로 5.5억으로 보면 공급 총액 8.95억에서 필요 현금이 약 3.45억이다. 여기에 취득세와 중개비가 더 붙는다.

넣을 사람, 넣지 말 사람

넣는다. 서울 거주 무주택 세대주이고, 계약금 1.8억~2억을 바로 낼 수 있으며, 잔금 시점에 전세나 현금으로 3억 중후반을 대응할 수 있다면 이 가격은 흔하지 않다. 서울 신축 래미안 3천 세대 단지를 55㎡ 8억 후반에 받는 구조다.

노부모부양 요건이 맞는다면 74C가 더 낫다. 안전마진이 4억 이상으로 더 크고, 요건이 까다로워 경쟁자가 줄어든다. 대신 3층이고 세대분리형이라는 점은 감안한다. 경쟁률은 발표 전이지만 55㎡ 1세대에 서울 무주택 세대주가 통장 없이 붙는 구조라 확률은 낮게 본다.

넣지 마라. 계약금부터 신용대출로 메워야 하거나, 잔금을 주담대가 반드시 나와야 한다는 전제로 짠 사람은 넣지 않는 게 맞다. 등기가 밀리고 전세가 원하는 가격에 안 맞춰지면 당첨이 기회가 아니라 부담이 된다. 게다가 당첨되면 재당첨 제한 10년이 붙는다. 앞으로 더 좋은 청약을 노릴 수 있는 사람이라면 그 10년까지 값에 넣고 계산해야 한다.

공고문과 공개 자료를 근거로 한 개인 의견이다. 실거래가와 대출 조건은 시점에 따라 달라지니 청약 전 청약홈 공고문과 금융기관 상담을 직접 확인해야 한다.