인천시청역 더샵 포레나 — 일반분양은 49·59뿐이다

인천시청역 더샵 포레나에서 일반분양으로 나오는 것은 49타입과 59타입이다. 84타입은 조합원 몫이라 청약으로 잡을 수 없다. 그런데 지금 도는 “인천 국평 10억” 논란은 나오지도 않은 84타입의 추산가를 놓고 벌어지고 있다. 논점이 어긋나 있다.

84타입은 청약 대상이 아니다

포스코와 한화가 짓는 2,500세대 재개발 단지다. 재개발이니 좋은 평형은 조합원이 가져간다. 일반분양자에게 남는 것은 49타입과 59타입이다. 84타입 가격표를 보고 넣을지 말지를 고민했다면, 애초에 살 수 없는 물건을 놓고 고민한 셈이다.

로얄동·로얄층도 마찬가지다. RR은 이미 조합원이 선점했다. 제값을 다 내고 남은 자리를 받는 구조라는 것을 먼저 받아들여야 한다.

그 9억 5천은 어디서 나온 숫자인가

확정 분양가가 아니라 추산이다. 기준층을 21층 이상으로 보고, 1㎡당 건축비 포함 1,029~1,128만 원을 대입해 나온 값이다. 전제가 바뀌면 결과도 바뀐다.

항목	금액
84타입 분양가 (추산)	9억 5,000만 원
발코니 확장·에어컨 등 옵션	4,000~5,000만 원
체감가	9억 후반 ~ 10억 육박
취득세 포함	10억 돌파

확정 분양가와 모집공고 일정, 49·59 타입별 가격과 물량은 아직 공고문에 나오지 않았다. 정작 우리가 청약으로 넣을 두 타입의 가격이 아직 없는 상태에서 10억을 두고 다투는 중이다.

10억이면 어디를 살 수 있나

84㎡ 기준으로 대안을 늘어놓으면 이렇다.

단지	84㎡ 가격
인천시청역 더샵 포레나 (추산)	9억 5,000만 원
송도자이 크리스탈오션 (오션뷰)	11억 ~ 12.5억
송도자이 크리스탈오션 (시티뷰)	8.5억 ~ 9.5억
그랑시티자이 (안산)	7억 초반, 최고가 7.4억
화서역 파크 푸르지오 (수원)	12억 ~ 14.5억
한신더휴 (인근)	5.8억

표에서 제일 아픈 줄은 안산이다. 안산 대장주가 7억 초반인데 인천 구도심 신축이 9억 중반이면 2억 이상 차이다. “인천 구월이 안산보다 상급지인가”에 그렇다고 답하지 못하면 이 가격은 고평가다. 수원과의 비교는 나는 인정하지 않는다. 수원은 삼성전자 본진이라 고소득 일자리가 단지 옆에 붙어 있고, 여기는 서울로 나가야 한다. 같은 선에 두는 것은 무리다.

바로 옆 한신더휴 84타입이 5.8억이라는 점은 그대로 봐야 한다. 주변 시세의 1.6배 가까운 값을 신축·브랜드·GTX 기대치로 채우겠다는 가격이다.

조합 단지라서 감수할 것들

가격보다 이쪽이 더 실질적인 위험이다.

짓는 동안 발언권이 없다. 시공사는 조합을 본다. 입주예정자협의회를 만들어도 법적 권한이 없어서 요구가 반려되면 그대로 끝난다.

등기도 문제다. 조합 청산이 늦어지거나 소송이 걸리면 보존등기가 나오지 않는다. 길게는 12년 내 명의의 집문서를 못 받을 수 있다. 그 사이에는 담보대출 갈아타기도, 매매도 막힌다. 여기에 2,500세대 입주장이 겹치면 전세가율이 무너진다. 인천의 심리적 분양가 저항선이 78억이었던 점을 감안하면, 초반 마이너스피 매물이 쏟아질 여지도 있다.

반대편에 놓을 것은 일정 하나다. 입주가 2029년 9월, GTX-B 개통 목표가 2030년이다. 공사 소음은 피하고 개통 시점에 입주해 있는 배치다. 다만 GTX-B가 목표대로 열릴지는 알 수 없고, 이 단지의 논리는 사실상 그 한 줄에 걸려 있다.

넣을 만한가

넣어라. 직장이 여의도·서울역이고, 49나 59에서 실거주할 생각이며, 2029년 9월 입주와 그 뒤 1~2년 등기 지연까지 버틸 현금이 있는 사람. 이 조건이면 인근 5.8억 구축 대신 이쪽을 잡는 판단이 선다.

넣지 마라. 84타입 국평 신축을 기대하고 온 사람 — 그 물량은 없다. 단기 차익을 노리는 갭투자자 — 2,500세대 입주장과 전세가율을 이길 자신이 있어야 한다. 직장이 인천 서구·부천·시흥인 사람 — 이 돈을 여기에 쓸 이유가 없다.

판단을 미룰 사람도 있다. 49·59 확정 분양가가 나오기 전까지는 실제로 계산할 수 있는 것이 없다. 84타입 추산가로 결론을 내는 것이 지금 가장 흔한 실수다.