양도세 중과 부활 — 하루 차이 5억, 누가 팔고 누가 버티나

서울 아파트 3주택자가 양도차익 15억을 냈다고 가정하면, 2026년 5월 9일에 판 세금은 약 5억 6천만 원이다. 5월 10일에 팔면 약 10억 6천만 원이다. 하루 차이로 5억이 갈린다. 정부가 4년간 유예해 온 다주택자 양도세 중과 배제를 5월 9일로 끝내겠다고 밝혔기 때문이다.

하루 차이로 5억이 갈리는 이유

매도 시점	세금(양도차익 15억 가정)	장기보유특별공제
2026년 5월 9일 이전	약 5억 6천만 원	적용
2026년 5월 10일 이후	약 10억 6천만 원	0%
차이	약 5억 원	—

숫자가 두 배로 뛰는 이유는 두 가지다. 하나는 세율이 최대 82.5%까지 올라가는 것이고, 다른 하나는 장기보유특별공제가 0%가 되는 것이다. 뒤쪽이 더 아프다. 10년을 들고 있었든 20년을 들고 있었든 공제가 사라진다.

계약일 특례는 조건이 까다롭다

퇴로가 하나 열려 있다. 양도세 기준일은 원래 잔금일인데, 이번에 한해 계약일을 기준으로 보겠다는 안이 논의 중이다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하면 잔금은 6월이나 7월에 받아도 된다는 뜻이다.

조건은 계약서 한 장이 아니다. 계좌이체 같은 금융 거래 내역이 남아 있어야 하고, 가계약금만 넣은 경우는 인정받지 못할 가능성이 높다. 정식 계약서를 쓰고 통상적인 계약금 10%를 넣는 것이 안전한 형태다.

팔 수 있느냐가 진짜 문제다

특례가 있어도 매도 자체가 막혀 있으면 소용이 없다. 토지거래허가제가 걸린 지역은 실거주 요건 때문에 전세입자를 내보내고 팔아야 하고, 대출 제한 탓에 살 사람도 줄어 있다. 데드라인은 정해졌는데 거래는 안 되는 구간이 만들어진다.

그래서 이 정책이 집값을 잡을지는 회의적으로 본다. 다주택자를 압박하는 카드인 것은 맞지만, 대출 규제 완화나 공급 대책이 같이 가지 않으면 거래 절벽과 똘똘한 한 채 쏠림만 심해질 가능성이 있다. 시장이 원하는 건 매물 숫자가 아니라 살고 싶은 곳의 아파트다.

양도세만 걸리는 게 아니다

보고서를 뜯어보니 걸리는 항목이 두 개 더 있었다.

• 비거주 1주택자: 1주택이어도 실거주를 안 했으면 혜택이 축소될 수 있다
• 가족 간 거래: 자녀에게 싸게 넘기는 방식은 감정평가액 기준으로 과세된다

두 항목 모두 시행 시점과 축소 폭은 원문에 숫자가 없다. 확인되기 전까지는 모른다고 두는 것이 맞다.

팔 사람과 버틸 사람

정리할 물건이 있다면 3~4월에 움직이는 게 낫다. 5월이 임박하면 파는 쪽이 급해지고 제값을 못 받는다. 계약일 특례를 노린다면 정식 계약서와 이체 내역을 반드시 남겨야 한다.

버텨도 되는 쪽은 어차피 팔 생각이 없는 실거주 1주택자다. 반대로 양도차익이 크고 보유 기간이 긴 다주택자는 계산을 지금 해봐야 한다. 장특공제가 0%가 되는 순간 손해가 가장 큰 사람이 바로 그쪽이다. 세무사 상담비는 아까워할 금액이 아니다.