분양가 10억, 현금은 얼마나 드나 — 단계별로 계산했다

분양가 10억짜리에 당첨되면 계약금 1억이 당첨 직후 현금으로 나간다. 중도금 6억 중 집단대출 실행액을 4억으로 보수적으로 잡으면 중도금 단계에서 자기자금 2억이 더 필요하다. 잔금 3억은 담보인정비율과 가격 구간별 절대한도 중 낮은 값으로 다시 잘린다. 레버리지를 끝까지 당겨 쓰는 전제로 짠 자금계획은 지금 구조에서 성립하지 않는다.

10억이면 단계마다 얼마가 나가나

계약금은 통상 10% 내외이고 단지에 따라 더 무거워진다. 중도금은 분양가의 60%를 6회로 나눠 내는 것이 관행이다. 잔금은 준공 시점에 완공된 주택을 담보로 한 대출로 전환된다.

단계	분양가 10억 기준	현금 부담
계약금	1억 (10%)	전액 자기자금
중도금	6억 (60%, 6회)	실행액 4억 가정 시 자기자금 2억
잔금	3억 (30%)	담보인정비율과 절대한도 중 낮은 값이 한도

분양가 표의 중도금 실행액 4억은 보수적 가정이다. 실제 실행액은 소득과 기존 부채 구조에 따라 달라지므로 개인별 숫자는 직접 계산해 봐야 한다. 보합장에서 입주하면 중도금 단계의 자기자금이 잔금 시점까지 누적돼 총 자기자금 비중이 50%를 넘을 수 있다.

중도금 무이자는 공짜가 아니다

중도금은 내가 진 빚이고, 무이자는 그 이자를 시행사가 대신 내주는 구조다. 계약이 어그러지거나 입주 지정기간에 입주하지 못하면 그 시점부터 발생하는 이자는 내 이자가 된다. 시행사가 대납하는 비용의 일부는 마케팅비지만, 일부는 분양가에 이미 녹아 있다고 보는 편이 맞다.

계약금 5%도 같은 눈으로 봐야 한다. 초기 부담이 가벼워 보이는 조건은 대개 뒤 단계로 부담을 미룬다. 계약금이 빠듯하면 중도금·잔금 단계에서 선택지가 급격히 줄어든다.

잔금은 두 숫자 중 낮은 쪽이 정한다

준공 시점에는 담보인정비율과 가격 구간별 절대한도가 동시에 걸린다. 둘 중 낮은 값이 실제 한도이므로, 고가 단지일수록 필요한 현금이 가파르게 늘어난다. 중도금 대출을 잔금 대출로 대환하고 남는 금액으로 잔금 일부를 덮는 그림이 이상적이지만, 지금은 잔금 자체를 현금으로 보강해야 하는 경우가 많다.

분양 아파트는 시세가 없어 보통 분양가를 기준으로 담보인정비율이 잡힌다. 다만 은행과의 협상 조건에 따라 감정가가 분양가의 115%, 120%, 130%로 나오는 사례가 있다. 그래서 내가 안정적으로 입주하려면 감정가가 분양가의 몇 퍼센트여야 하는지를 먼저 역산해 두는 편이 낫다.

전세로 잔금 막던 방식은 막혔다

2025년 6월 28일 이후 공고된 단지를 분양받았다면, 수도권 및 규제지역의 생애최초 주택담보대출 한도가 80%에서 70%로 내려간다. 여기에 6개월 이내 전입 의무가 붙는다. 수도권은 서울·인천·경기 전체를 말한다.

전입 의무가 걸리면 입주 전에 세입자를 들여 보증금으로 잔금을 치르는 설계는 쓸 수 없다. 이 방식을 전제로 자금계획을 짰다면 중도금 단계에서 계획 자체를 다시 짜야 한다.

당첨 전에 무엇을 계산해 둘 것인가

청약부터 입주까지 2~3년의 공사기간이 있고, 그 사이 금리와 규제 환경이 바뀐다. 규제 강화는 이전 공고 당첨자에게 소급되지 않았지만 완화는 소급 적용된 사례가 있다. 그래도 시뮬레이션은 최선의 경우만이 아니라 최악의 경우까지 같이 적어 둬야 시뮬레이션이다.

최소한 계약금, 중도금, 중도금 이자, 옵션비용, 감정가 구간별 필요자금 다섯 항목은 숫자로 채워 둔다. 금리는 하나로 두지 말고 3%일 때와 4%일 때를 나눠 계산한다.

넣을 만한가

계약금부터 잔금까지 자기자금 50%를 감당할 수 있고, 6개월 내 전입이 가능한 사람은 넣어도 된다. 이 구조에서는 현금을 쥔 사람이 유리하다.

마이너스 통장이나 카드론으로 계약금을 만들어야 하는 사람, 전세 보증금으로 잔금을 막을 생각인 사람은 넣지 마라. 앞 단계에서 빠듯하면 뒤 단계는 버티지 못한다. 청약권을 잃고 계약금을 잃고 중도금 이자까지 무는 순서로 간다.