신축 입주 주담대 — 금리보다 중도상환수수료가 먼저다

신축 아파트 입주를 앞두고 주담대를 알아봤다. 은행마다 금리 정책과 한도, 거치 기간이 제각각이었고, 내가 제일 먼저 본 항목은 금리가 아니라 중도상환수수료였다. 중간에 목돈이 들어올 가능성이 있어서다. 아래는 상담을 잡기 전에 내가 직접 정리한 순서다.

금리가 낮은 상품이 싼 상품은 아니었다

어떤 은행은 변동금리가 낮게 책정돼 있어 먼저 눈에 들어왔다. 그런데 중도상환수수료가 높아 오래 끌고 가기엔 부담이 되는 구조였다. 다른 은행은 고정금리 자체는 조금 높았지만 부수 거래 우대를 받으면 최종 금리에서 앞설 수 있었다.

표면 금리 하나로 줄을 세우면 순서가 뒤집힌다. 나는 처음에 주담대가 다 같은 상품인 줄 알았는데, 실제로는 상품 구조가 달랐다.

중도상환수수료를 제일 먼저 봤다

나는 전세자금을 회수하지 못한 채 이동해야 할 가능성이 있다. 그래서 목돈이 들어왔을 때 바로 갚을 수 있는 조건이 필요했다. 어떤 곳은 일정 기간이 지나면 수수료율이 크게 줄었고, 어떤 곳은 연간 일부 금액까지 면제해 줬다.

중도상환이 자주 일어날 상황이라면 이 항목이 금리보다 크게 움직인다. 나는 금리보다 중도상환 조건이 나은 상품을 먼저 보기로 했다. 은행별 수수료율과 면제 한도는 아직 숫자로 받지 못했다.

한도는 분양가가 아니라 감정가에서 나온다

주담대는 감정가와 분양가가 다를 수 있다. 감정평가 결과에 따라 실제 한도가 줄어든다는 걸 알아야 한다. 표면적으로 높은 LTV를 내걸어도 서류 심사에서 신용도와 감정가를 엄격히 적용해 기대 이하 금액이 나올 수 있다고 들었다.

그래서 상담할 때는 예상 감정가를 먼저 말하고, 그 기준으로 가능한 한도를 얼마로 보는지 직원에게 직접 확인하는 편이 낫다.

거치 기간은 1~3년, 2년만 걸어도 금리가 달라졌다

내가 알아본 상품 가안은 거치 기간을 1년에서 최대 3년까지 둘 수 있었다. 흥미로웠던 건 2년만 거치해도 금리가 달라진다는 점이다. 거치는 공짜가 아니고 금리에 얹혀 돌아온다.

우대금리는 이미 하고 있는 거래에서 나온다. 급여 이체, 신용카드 실적, 자동이체 건수에 따라 우대폭이 달라진다. 나는 지금 쓰는 카드 실적이 일정 수준 이상이라 그대로 반영하면 금리를 조금 더 낮출 수 있다는 얘기를 들었다. 예전에 이 부분을 몰라서 놓친 적이 있어 이번에는 조건을 맞춰 두고 들어갈 생각이다.

상담 전에 이 순서로 묻는다

순서	물을 것	내가 이 순서에 둔 이유
1	중도상환수수료율, 면제 기간, 연간 면제 한도	목돈 상환 가능성이 열려 있다
2	예상 감정가 기준 실제 한도	분양가가 아니라 감정가가 한도를 정한다
3	거치 기간별 금리 차 (1년·2년·3년)	2년만 걸어도 금리가 달라졌다
4	우대금리 항목과 충족 여부	이미 하고 있는 거래로 채울 수 있다
5	고정·변동 각각의 상환 시나리오	눈으로 봐야 비교가 된다

어떻게 고를 것인가

중간에 목돈이 들어올 여지가 있는 사람은 금리를 조금 손해 보더라도 중도상환 조건이 유리한 상품으로 간다. 나처럼 전세금 회수 시점이 불확실하면 여기부터 보는 게 맞다. 반대로 소득이 안정적으로 이어지고 만기까지 끌고 갈 사람은 고정금리로 이자 변동 위험을 닫는 편이 낫다.

당장 자금 여유가 없으면 거치를 쓰되, 거치가 길어질수록 총부담이 커진다는 걸 계산에 넣어야 한다. 그리고 온라인 정보만 보고 결정하지 마라. 홈페이지와 기사에는 대표 상품만 나와 있고, 지점에서만 나오는 조건이 따로 있다. 나는 이전에 인터넷만 보고 결정했다가 다른 지점에서 더 나은 제안을 받은 적이 있다.

금리 숫자와 은행별 조건은 아직 상담 전이라 넣지 않았다. 사전점검을 마치고 은행 상담을 받은 뒤, 실제로 받은 한도와 금리로 이 표를 다시 채우겠다.