2026 전세 안전망 — 데이터는 반쪽만 막아준다

경기도가 LH 공공주택 플랫폼과 연동해 이상거래 탐지를 시범 운영 중이다. 같은 주소에 짧은 기간 안에 전세 계약이 여러 번 체결되면 자동으로 플래그가 올라간다. 빌라왕 패턴을 정확히 겨냥한 장치다. 그런데 이 시스템을 지금 내가 계약 앞두고 열어볼 수 있느냐 — 없다.

지금 굴러가는 안전망은 세 개다

원문에서 확인한 것은 세 가지다. 등기·근저당 실시간 알림, 집주인 다중 채무 리스크 스코어링, 그리고 공공주택 플랫폼 연동 이상거래 탐지.

첫 번째는 집주인 명의의 근저당 설정이 변경되면 알림을 보낸다. 예전에는 계약 당일에야 근저당이 늘어난 것을 알았다. 두 번째는 소유자의 총 대출 규모, 담보 설정 현황, 과거 연체 이력을 점수로 환산한다. 세 번째가 위에 적은 경기도 시범 운영건이다.

그런데 셋 다 내 손에 없다

리스크 스코어링은 금융기관 위주로 쓰인다. 이상거래 탐지는 시범 운영이다. 즉 일반인이 매물 하나 놓고 “이거 안전한가” 검색해서 답을 받는 단계가 아니다. 기술은 만들어졌는데 접근권이 없다.

문단 개수와 순서를 유지하고, 해당 표현만 제거했다.

김윤덕 국토교통부 장관은 “강남 3구, 용산의 주택 가격이 하락세로 전환하는 등 큰 변화가 나타나고 있지만, 실질적인 시장 안정은 공급이 뒷받침될 때 가능하다”고 했다. 추진 중인 법안은 노후공공청사 복합개발 특별법, 학교용지 복합개발 특별법, 용산공원법, 도시재정비법이다. 전부 공급 쪽이다.

유형별로 맞춰보면 구멍이 보인다

사기 유형	대응 수단	지금 내가 쓸 수 있나
근저당 몰래 추가	등기변동 알림	쓸 수 있다 (인터넷등기소, 무료)
깡통전세 (전세가율 과다)	전세가율 80% 선 확인	쓸 수 있다
보증금 미반환	HUG 전세보증보험	쓸 수 있다 (조건 확인 필요)
빌라왕형 다주택 갭투자	이상거래 탐지	못 쓴다 — 경기도 시범 운영
집주인 다중 채무	리스크 스코어링	못 쓴다 — 금융기관용
중개업자·임대인 공모	없음	데이터로 안 잡힌다

마지막 줄이 이 표의 핵심이다. 방송인 김서연 씨 사례가 그 줄에 해당한다. 중개업자와 임대인이 한패였다. 등기부에도, 채무 점수에도 찍히지 않는다. 4년째 빚을 갚고 있다고 했다.

도생 미분양이 왜 여기 끼어드나

서울에서 도시형 생활주택 공급이 다시 늘고 있는데 미분양이 쌓이고 있다. 대출 규제와 고분양가 때문이다. 도생은 1~2인 가구와 서민 주거안정을 위해 공동주택 건축 기준을 대폭 완화한 전용 85㎡ 이하 보급형 주택이다. 싸고 빠르게 지을 수 있다.

안 팔린 물량은 전세로 돌려진다. 확인 안 된 매물이 전세시장에 풀린다는 뜻이다.

넣을 만한가 — 계약 전에 세 개는 직접 한다

데이터가 막아주기를 기다릴 상황이 아니다. 지금 내 손에 있는 것만 정리하면 이렇다.

첫째, 인터넷등기소 등기변동 알림을 신청한다. 무료다. 계약 체결 후 소유권이나 근저당이 변동되면 알림이 온다. 둘째, 전세가율 80%가 선이다. 시세 대비 전세금이 이 선을 넘으면 깡통전세 위험이 급격히 올라간다. 셋째, HUG 전세보증보험 가입 조건을 계약 전에 확인한다. 집주인 동의 없이 가입 가능한 경우가 있다.

이런 사람은 안심해도 된다 — 전세가율이 80% 아래이고, 등기변동 알림을 걸어뒀고, HUG 보증 가입이 확정된 계약. 데이터 안전망이 아직 반쪽이어도 이 세 개가 겹치면 대부분의 유형은 막힌다.

이런 사람은 계약을 미뤄라 — 전세가율이 80%를 넘는데 보증보험 가입이 안 되는 매물, 같은 건물에서 전세 계약이 몰아치는 정황이 보이는 매물, 그리고 중개업자가 등기부를 직접 떼어보게 하지 않는 곳. 마지막 유형은 어떤 시스템도 대신 잡아주지 못한다.

전세사기는 시스템의 구멍이고, 그 구멍을 데이터가 메우기 시작한 것은 맞다. 다만 2026년 현재 그 데이터는 나한테 오지 않는다. 확인은 아직 사람이 한다.