분양권 당첨되면 유주택인가 — 세금·청약·대출이 다르게 센다

분양권 하나를 들고 있는 사람이 유주택자인지 아닌지는, 어디에 묻느냐에 따라 답이 갈린다. 세금에서는 유주택이고, 청약에서는 원칙적으로 유주택이며, 대출에서는 무주택이다. 셋 다 틀린 말이 아니다. 한 사람이 동시에 세 가지 신분을 갖는다.

내 주변에서 실제로 나온 질문이 이거였다. 오피스텔 한 채를 가진 사람이 분양권을 하나 더 받았는데 2주택자가 되느냐는 것이다. 세무사와 은행원과 청약홈 상담원의 답이 서로 달랐다. 답이 다른 게 아니라 각자 다른 장부를 보고 있었다.

세무서는 실질을 본다. 집처럼 쓰고 있거나 분양권을 샀으면 집을 가진 것으로 세고 세금을 물린다. 청약홈은 무주택 우선 공급이 목적이라 분양권은 집으로 세되 오피스텔은 세지 않는다. 은행은 담보를 본다. 공사 중인 분양권은 담보가 없으니 집이 아니다.

분양권 — 취득한 날짜가 갈랐다

양도세는 2021년 1월 1일이 기준이다. 그 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함된다. 기존 집이 있는 상태에서 분양권을 샀다면 세법상 2주택자이고, 기존 집을 팔 때 비과세는 원칙적으로 날아간다. 일시적 2주택 특례 기간 안에 팔면 살려준다.

취득세는 기준일이 다르다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 다른 집을 살 때 주택 수에 카운팅돼 취득세 중과 8~12%를 맞을 수 있다. 두 날짜를 하나로 기억하면 틀린다.

청약 — 무순위와 선착순은 다르다

청약에서 분양권은 유주택이다. 가점제는 포기해야 한다. 다만 애초에 미달이 나서 선착순으로 받은 물량은 등기 치기 전까지 청약 시장에서 무주택으로 봐준다.

여기서 한 글자 차이가 크다. 경쟁이 붙었다가 당첨자가 포기해서 나온 ’무순위 청약’은 해당하지 않는다. 미달로 남아 선착순으로 계약한 것이어야 한다. 같은 줍줍이라고 부르지만 결과가 반대로 간다.

대출 — 분양권은 세지 않는다

은행은 분양권을 집으로 세지 않는다. 전세자금대출을 받을 때 분양권은 주택 수에 들어가지 않아, 무주택자 자격으로 전세 대출이 나온다.

가장 많이 받은 질문이 이거였다. 분양을 받아 들어가는데 분양권이 주택이면 생애최초 무주택 조건이 깨지는 것 아니냐는 것이다. 깨지지 않는다. 분양권만 있는 상태의 대출 조건은 무주택일 때와 같다.

오피스텔과 근생은 어디서 집이 되나

오피스텔은 청약에서 100채를 가지고 있어도 무주택이다. 아파트 청약 1순위도 된다. 그런데 세금에서는 주거용으로 쓰고 있거나 주택임대사업자를 냈으면 주택으로 본다. 오피스텔을 보유한 채 분양권을 취득하면 세법상 2주택 포지션이 되기 쉽다.

근린생활시설도 반만 맞는 말이 돌아다닌다. 청약과 대출에서 주택이 아닌 것은 맞다. 하지만 싱크대와 난방을 놓고 실제로 살고 있으면 양도세에서는 주택으로 본다. 현장 조사가 나오면 비과세가 깨진다.

한 장으로 본 세 개의 장부

구분	세금	청약	대출
분양권	주택 (양도세 2021.1.1 이후·취득세 2020.8.12 이후 취득분)	유주택. 미달 선착순 계약분은 등기 전까지 무주택	주택 아님
오피스텔	주거용이거나 주택임대사업자면 주택	무주택 (몇 채든)	—
근린생활시설	실제로 살고 있으면 주택	주택 아님	주택 아님

넣을 만한가

청약은 넣어라. 오피스텔을 가지고 있거나 미달 선착순으로 분양권을 받았다면 무주택 자격이 살아 있다. 이 자격은 등기가 나면 사라지니 있는 동안 쓰는 게 맞다.

대출도 받아라. 전세자금대출이 필요하면 분양권이 있어도 나온다. 생애최초 조건도 그대로다.

세금은 계획 없이 들어가지 마라. 오피스텔을 보유한 채 분양권을 받은 사람이 가장 위험하다. 분양권이 아파트로 바뀌기 전이나 바뀌고 3년 안에 오피스텔을 처분하는 일시적 2주택 설계를 먼저 짜고 들어가야 한다. 세무사 상담비 10만 원을 아끼다 몇 억을 날리는 구간이 여기다.

한 가지는 확인이 필요하다. 2024년 1.10 대책으로 소형 신축 오피스텔을 주택 수에서 빼주는 특례가 생겼다. 본인 오피스텔이 여기 해당하면 위 표의 세금 칸이 통째로 바뀐다.

정책은 수시로 바뀌고, 어제 맞은 것이 오늘 틀릴 수 있다. 세금은 세무사 상담이 먼저다.