부평 하우스토리 어반그린 — 안전마진 0, 넣을 만한가

부평 하우스토리 어반그린 임의공급 추가모집이 열렸다. 분양가는 최저 4억 1,910만 원, 최고 4억 4,730만 원이다. 여기에 발코니 확장비 등 옵션비가 따로 붙는다. 나는 이 단지에 살고 있어서 분양가보다 동네 실거래를 먼저 본다.

이번 공급은 무엇인가

잔여 물량 위주의 임의공급이다. 청약통장과 무관하게 신청할 수 있어 진입 장벽이 낮다. 대신 잔여 물량이라 동·호 선택권이 좁고, 전매제한은 이미 도과한 구간이라 거래 유연성은 상대적으로 높다.

접수는 업무시간 내 온라인으로 진행되고 공동·금융인증서가 필요하다. 당일 취소 가능 시각에 제한이 있어 마감 직전 접수는 피하는 편이 낫다. 모집공고일·접수기간·발표일·계약일 순으로 이어지지만 정확한 날짜는 공고문에서 다시 확인해야 한다.

항목	값
분양가 최저	4억 1,910만 원
분양가 최고	4억 4,730만 원
옵션(발코니 확장 등)	별도 부담

주변 실거래를 옆에 놓으면

신축의 가치는 분명하다. 그런데 걸어서 닿는 거리의 실거래가 이렇게 찍혀 있다.

인근 단지	연차·규모	면적	실거래
A	3년차 400세대	동평형	4억 원
B (초역세권)	12년차 260세대	34평	4억 원
C	21년차 298세대	38평	5억 원

협의와 급매 선까지 감안하면 이 동네 200세대급의 보통 가치는 3억 8천으로 보는 것이 맞다고 봤다. 매물을 사도 3억 8천 언저리에서 잡힌다는 뜻이다. 분양가 4억 1,910만 원에 옵션비와 취득·인지·중개보수, 잔금 이자까지 더하면 실구입원가는 그 위로 더 벌어진다.

안전마진 0, 당장은 마이너스 마진이다. 임의공급 물량은 초기 프리미엄이 잘 붙지 않고, 금리와 심리에 따라 매도 호가가 밀린다. 단기 차익을 목표로 잡을 자리가 아니다.

살아보니 좋은 것과 나쁜 것

좋은 쪽은 공원이다. 단지 바로 앞에 희망공원이 있고, 조금만 걸어 나가면 더 큰 공원까지 동선이 단순하다. 퇴근 후 20~30분 산책 루틴을 만들기에 충분하다.

나쁜 쪽은 장보기와 도로다. 도보권에 대형마트가 없고 가장 가까운 것이 편의점 1곳이다. 배달과 퀵커머스 비중이 올라가니 생활비 구조를 미리 계산해 두는 편이 낫다. 이면도로 폭이 좁은 구간이 있고 코너 불법주정차가 상시라 출차할 때 시야가 답답하다. 외곽 회차 동선과 우회로를 익히면 체감은 나아진다.

체크리스트 다섯 중 둘이 불합격이다

거주자 기준으로 직접 매긴 결과다.

항목	판정
통학(학군 배정·보행 안전)	불합격
교통(출퇴근 실소요)	조건부 합격
장보기(마트·시장·편의점)	조건부 합격
도로(코너 시야·야간 출차)	불합격
소음·일조(동간거리·저층 음영)	조건부 합격

호재가 없지는 않다. 인근 1500세대와 1400세대 아파트 사이에 낀 입지라 그 효과를 받는 그림은 그려진다. 다만 그게 언제 굴러올지는 나도 모른다.

이런 사람은 넣고, 이런 사람은 넣지 마라

넣어도 된다. 즉시 거주 만족도를 사는 1~3인 가구. 공원 낀 조용한 환경에 값을 매기고, 5년 이상 깔고 앉을 생각이며, 장보기와 운전 스트레스를 감수할 수 있는 사람. 건물은 이미 다 지어져 있으니 향·층·라인을 직접 보고 고르면 만족도 편차를 줄일 수 있다.

넣지 마라. 단기 차익을 노리는 사람. 실구입원가가 동네 매물 시세인 3억 8천보다 위에서 시작하고, 잔여 물량이라 동·호도 골라 잡기 어렵다. 전세를 끼고 갭으로 돌릴 계획이라면 임대 수급부터 따로 확인해야 한다.

나는 여기 살면서 이 단지에 실거주 점수는 준다. 투자 점수는 주지 않는다.