고양 창릉 S5·S6 — 국평 7억 8천, 넣을 만한가

고양창릉지구 S-5·S-6블록 입주자모집공고가 2025년 1월 31일에 떴다. 발코니 확장을 포함한 분양가는 51형 4억 6천에서 국평 84형 7억 8천까지다. 청약 접수는 2025년 2월 17일부터 21일 사이에 다 끝나고, 입주는 2027년 10월 예정이다. 3기 신도시 고양 창릉의 첫 본청약이다.

1,792세대인데 성격이 세 덩어리다

이번에 나오는 물량은 공공분양 S-5블록 759세대, 공공분양 S-6블록 430세대, 신혼희망타운 A-4블록 603세대(900호)다. 합쳐서 1,792세대. 숫자만 보면 대단지지만 실제로는 자격 요건이 다른 세 개의 청약이 같은 날 붙어 있는 것에 가깝다. 아래 분양가와 요건은 S-5·S-6 공공분양 기준으로 정리했다.

분양가 — 51형 4억 6천, 84형 7억 8천

같은 74형이라도 S-5는 6억 5천에서 시작하고 S-6은 6억 8천에서 시작한다. 59형도 S-6이 2천만원가량 위다. 블록을 고를 수 있다면 같은 면적에서 S-5가 싸다.

블록	타입	분양가 (발코니 확장 포함)
S-5	51형	4억 6천 ~ 4억 9천
S-5	59형	5억 3천 ~ 5억 6천
S-5	74형	6억 5천 ~ 6억 9천
S-5	84형	7억 3천 ~ 7억 8천
S-6	59형	5억 5천 ~ 5억 8천
S-6	74형	6억 8천 ~ 7억 2천

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여기에 유상 풀옵션 2,300만~3,250만원이 별도다. 국평 상단을 잡고 옵션까지 넣으면 8억을 넘긴다. 주변 시세와의 격차는 원문에 숫자가 없어 계산하지 못했다.

2월 한 달에 다 끝난다

공고일부터 당첨자 발표까지 다섯 주다. 서류를 미리 맞춰 두지 않으면 소득·자산 확인만으로 접수일을 넘긴다.

항목	날짜
공고일	2025년 1월 31일
사전청약 당첨자 접수	2월 17일 ~ 18일 (17시까지)
특별공급	2월 19일 (17시까지)
일반공급	2월 20일 ~ 21일 (17시까지)
당첨자 발표	3월 6일
입주	2027년 10월 예정

주택전시관은 킨텍스 제2전시장 6A홀(고양시 일산서구 킨텍스로 217-59)에서 연다. 사전청약 당첨자는 2월 8일부터 10일, 일반 관람은 2월 11일부터 16일, 10시부터 17시까지다.

소득보다 자동차에서 걸린다

소득 기준은 특별공급 다자녀·노부모부양 120%, 신혼부부·생애최초 130%, 신생아 140%이고 맞벌이는 모두 200%다. 일반공급 60㎡ 이하는 100%다. 가구원 수에 따라 금액이 달라지니 표를 직접 봐야 한다.

진짜 탈락 지점은 자산이다. 부동산 2억 1,550만원 이하, 자동차 3,708만원 이하. 부동산은 무주택이면 대개 통과하지만 자동차가액은 차를 바꾼 지 얼마 안 된 가구에서 그냥 넘어간다. 차량가액부터 확인하고 나머지를 준비하는 순서가 맞다.

GTX-A는 2030년의 값이다

창릉의 호재는 GTX-A다. 다만 원문도 인정하듯 역까지의 거리가 가깝지 않고, 개통 효과를 말하는 시점은 2030년이다. 2027년 10월 입주부터 최소 3년은 GTX 없는 동네에서 산다는 뜻이다.

단지 자체 조건은 나쁘지 않다. S-5·S-6은 초·중·고와 인접하게 될 예정이고, 전매제한 3년에 재당첨 제한 10년이지만 실거주 의무가 없다. 전세를 놓아 잔금을 맞추는 길이 열려 있다는 점은 이 분양가에서 꽤 크다.

넣을 만한가

넣어라 — 실거주 의무가 없다는 조건을 쓸 수 있는 사람. 무주택이고 자동차가액 3,708만원 아래이며, 2027년 10월 입주까지 2년 반을 기다릴 수 있는 가구다. 재당첨 제한 10년을 감수할 만큼 이 동네에 오래 살 생각이면 51형·59형은 5억대에서 서울 인접 신축을 잡는 몇 안 남은 가격이다.

넣지 마라 — 시세차익을 계산하고 들어오는 사람. 안전마진은 없다. 국평 7억 8천에 풀옵션까지 붙이면 8억이 넘는데, 그 값을 정당화하는 건 2030년 GTX-A와 2027년 초입의 신축 프리미엄뿐이고 둘 다 지금 확정된 값이 아니다. 재당첨 제한 10년은 다른 청약을 전부 포기한다는 뜻이기도 하다. 3년 안에 팔 계획이라면 전매제한 3년에 먼저 걸린다.

블록을 고를 수 있다면 같은 면적에서 2천만~3천만원 싼 S-5가 먼저다. 경쟁률은 발표 전이라 알 수 없다.